上诉人（原审被告）刘伟，男，1968年3月10日出生。
委托代理人赵伟，男，1965年9月21日出生。
被上诉人（原审原告）天津津滨联合物业服务有限公司，住所地天津开发区洞庭路76号建设大厦三层。
法定代表人曹嵘，董事长。
委托代理人李曼，至大律师事务所律师。
上诉人刘伟因物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院于2010年12月20日作出的（2010）滨功民初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年3月9日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年10月30日，天津加孚房地产开发有限公司作为委托方（甲方），原告作为受托方（乙方），双方签订了《天津市前期物业管理服务合同》，甲方将座落于天津开发区黄海路98号的第四杰座项目（建筑面积8.8687万平方米）委托乙方进行前期物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务事项、前期物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用等内容进行了约定。其中合同约定：物业管理服务事项包括房屋共用部位的维修、养护和管理；房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、水面、花木、建筑小品的养护管理；公共环境卫生；车辆行驶与停放秩序的管理服务；维护公共秩序；物业管理有关的文件、资料和业主情况的管理等。同时约定乙方有依照有关规定和合同约定对物业及其环境、秩序进行管理，对业主违反有关法律、法规和规章及业主公约的行为，进行劝阻、制止，并向有关部门报告，每3个月向全体业主公布一次物业管理服务费收支账目等义务。前期物业管理服务合同期限自2007年10月30日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。在物业管理服务费用中约定：1区AB座物业费为2.5元/平方米.月，1区CD、2区ABCD座物业费为5元/平方米.月，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.50元由业主交纳（含在物业费里），甲方每3个月的最后一月的30日前交纳，业主每月30日前交纳。逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之二交纳滞纳金。合同责任及生效条款约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主，本物业的全体业主应对履行本合同承担相应的责任。本合同自签订之日起生效。本合同经业主签订前期物业管理确认书后对其具有约束力。合同其他约定：1、甲方委托乙方进行物业管理的"天津开发区第四杰座"项目指：第四杰座写字楼1区A座至D座，2区A座至D座，地下停车场等，总计88258.44平方米面积范围和其附属设施设备及场地。2、一期、二期根据面积分摊使用物业管理用房。3、由于车库设施尚未建设完成，关于车库收费问题双方另行协议。2007年12月21日，上述合同在天津开发区物业管理办公室进行备案。

又查明，2007年9月19日，天津开发区加孚物业管理有限公司向天津开发区物业管理办公室提交关于其退出天津开发区黄海路98号的申请：我公司于2006年3月18日接受天津加孚房地产开发有限公司的委托，管理天津开发区黄海路98号小区物业。现由于业务管理变动，我公司现申请退出该小区物业管理，并由天津津滨联合物业管理有限公司接管。2007年10月9日，天津加孚房地产开发有限公司和原告向天津开发区物业管理办公室提交共同承诺函：前期合同主体的变更不涉及合同原约定的权利义务的变化，不涉及业主物业收费的增加，物业服务内容不作损害业主利益的变更，业主原确认的《业主公约》内容不作变动。2007年10月8日，天津加孚房地产开发有限公司在天津市泰达公证处公证人员的监督下，以EMS全球邮政特快专递的方式将变更物业公司的通知书及原告公司介绍寄给第四杰座的117名业主。被告就上述合同未签订前期物业管理确认书。
再查明，原告原企业名称为天津津滨联合物业管理有限公司，2008年5月15日更名为现企业名称。原告系物业管理的企业，具有物业管理一级资质。合同签订后，原告为该小区业主提供了物业管理服务，但在向小区提供管理服务的过程中确实存在一些问题：如对小区内业主办公楼外增加门厅、违章建筑等没有及时的进行劝阻、制止，并向有关部门报告；未按合同约定向全体业主公布物业管理服务费收支账目；对一期、二期管理的范围界定不清影响了对小区的管理等。被告提出的车辆停车泊位问题，天津加孚房地产开发有限公司曾致函原告，由于车库顶板结构设计为人行通道，不准车辆行驶及停放，且关于车库问题需双方另行协议。至于被告提出的报纸、信函、邮件未能收到等问题，被告对此未提供证据。
另查明，被告系天津开发区黄海路98号二区D座1门101室的业主，其房屋面积为198.94平方米，按照合同约定的收费标准，以每月每平方米5元计算，被告每月应交纳物业服务费994.70元。由于被告拖欠原告2008年7月21日至2010年6月30日，共计23个月11天的物业服务费23231.06元，经原告催要未果，为此原告起诉至原审法院，请求判令：一、被告向原告支付物业服务费人民币23231.06元（自2008年7月21日至2010年6月30日止）；二、被告向原告支付自逾期支付物业服务费之日起至判决生效日止的逾期付款违约金；三、由被告承担本案诉讼费用。
原审法院认为，原告具有物业管理资质，其接受开发商的委托，签订的《天津市前期物业管理服务合同》为有效合同，但由于被告就该合同未签订前期物业管理确认书，该合同对被告不具有约束力。但原告进驻该小区实施物业管理服务，被告也接受了服务，因而原告与被告之间形成了事实上的物业管理服务关系。原告提供了物业管理服务，有权收取物业服务费，被告接受了原告提供的物业管理服务，应该履行付款的义务。至于物业服务费的标准，鉴于物业合同已在行政管理部门备案，该收费标准低于被告确认的天津加孚房地产开发有限公司与天津开发区加孚物业管理有限公司的前期物业合同收费标准，属合理范围，且业主之前也曾向原告交纳物业服务费，因此可参照合同约定的物业服务费用标准计算。虽然原告在履行合同的过程中存在着一定的问题，但被告不能因此拒付全部的物业服务费，本着物业服务收费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，适当酌减被告应交纳的物业服务费，对双方当事人方显公平，至于酌减的比例，原审法院认为酌减10%，但机电设施的运行、维护、管理费不予扣减。鉴于被告拒交物业服务费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，且原告主张逾期付款违约金缺乏依据，因此，原告请求被告支付逾期付款违约金，不予支持。
关于被告提出的车辆停车泊位的问题，原审法院认为，由于天津加孚房地产开发有限公司尚未将地下停车场交予原告管理，并曾致函原告，人行通道不准车辆行驶及停放，且关于车库问题应待双方另行协议，对此原告并无责任，但原告就该问题与天津加孚房地产开发有限公司要积极协商，为小区业主创造优良和便利的生活工作环境。至于被告提出的报纸、信函、邮件未能收到等问题，由于未提供证据，被告的抗辩，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告刘伟于本判决生效之日起十日内给付原告天津津滨联合物业服务有限公司2008年7月21日至2010年6月30日天津开发区黄海路98号二区D座1门101室物业服务费人民币21604.89元；二、驳回原告的其他诉讼请求。上述给付事项，如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费381元，由原告负担27元，由被告负担354元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。
原审判决后，上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由为，津滨杰座的商品房买卖合同中选定的前期物业是加孚物业公司，但在向业主实际交房前，加孚房地产公司私自将前期物业合同主体变更为被上诉人，并没有得到业主的认可，被上诉人接手前期物业后，不按照《前期物业合同》约定的内容履行义务，被上诉人进驻小区没有法律和合同上的依据，应属于无因管理行为，业主只应支付基本的成本费用即可，不应该存在利润。
被上诉人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其理由为，被上诉人与开发商已签订前期物业管理合同，开发商依照法律规定也将前期物业管理合同的内容告知相关的购房人，根据法律规定，前期物业服务合同由开发商和物业公司签订，该前期物业合同的生效不以业主同意为前提条件，被上诉人已按照其与开发商签订的前期物业管理合同，提供了相关的物业服务。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人作为具有物业管理一级资质的企业，其与开发商签订的《天津市前期物业管理服务合同》为有效合同。由于上诉人就该合同未签订前期物业管理确认书，故该合同对上诉人不具有约束力。鉴于被上诉人进驻该小区已实施物业管理服务，上诉人也接受了服务，因此，原审法院认定上诉人与被上诉人之间形成了事实上的物业管理服务关系，该认定并无不当，上诉人接受了被上诉人提供的物业管理服务，应该履行付款的义务。关于物业服务费的标准，鉴于物业合同已在行政管理部门备案，该收费标准低于上诉人确认的天津加孚房地产开发有限公司与天津开发区加孚物业管理有限公司的前期物业合同收费标准，且业主之前也曾向被上诉人交纳物业服务费，故原审法院认定可参照合同约定的物业服务费用标准计算，该认定也无不妥。但因被上诉人在履行合同的过程中存在着一定的问题，所以，本着物业服务收费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，原审法院予以酌减10%，该酌减比例适当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费340元，由上诉人刘伟负担。
本判决为终审判决。