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陈建民、陈安伟、陈乾英、陈涛伟与闫德魁房屋买卖合同纠纷

2023/8/5 14:30:00

上诉人(原审被告)陈建民。
委托代理人陈涛伟。
委托代理人龚涛,河南润之林律师事务所律师。
上诉人陈安伟。
委托代理人陈涛伟。
上诉人陈乾英。
上诉人陈涛伟。
被上诉人(原审原告)闫德魁。
上诉人陈建民、上诉人陈安伟、上诉人陈乾英、上诉人陈涛伟因与被上诉人闫德魁房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省郑州市中原区人民法院(2010)中民一初字第2199号民事判决,向本院提出上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案,陈建民的委托代理人陈涛伟、龚涛,陈乾英,陈安民的委托代理人陈涛伟,闫德魁到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原审法院经审理查明,袁爱兰与陈建民系夫妻关系。1999年8月11日,闫德魁与陈建民在中保人杨怀保、马铁来的见证下,签订了一份房屋转让协议。该协议载明:陈建民、闫德魁双方本着自愿、平等、合法的原则签订本协议,所签条款,陈建民、闫德魁双方共同遵照执行,任何一方违者,应承担法律责任。一、陈建民,六一公司职工,另有住房一套(两室一厅)淮河路36号大院,因陈建民无力集资,故转让给闫德魁居住。二、三方商定后,由闫德魁出资付给陈建民补偿金陆千元,待住房建成后,领到钥匙后,再付给陈建民俩千元,共计捌千元整。房屋集资款均有闫德魁承担。三、上述集资住房一套,产权归闫德魁所有,待闫德魁搬入后,有关过户手续所需一切费用由闫德魁承担,陈建民配合办理各项手续。四、上述集资房自建成之日起全部由闫德魁居住使用,陈建民无任何理由加以阻碍。五、注:陈建民以前向公司所交住房公积金,如公司退还时,均由陈建民领取,现注明:以后房产资金或多或少,均由闫德魁承担。六、陈建民、闫德奎必须严格遵守本合同,如一方反悔,须向另一方支付违约金拾万元。未尽事宜双方协商解决。


诉讼中,闫德奎对该协议上陈涛伟的签名解释为,当时谈了三次达成协议,后来签名的时候,袁爱兰回老家了,就让陈建民、袁爱兰之子陈涛伟代签了。
原审法院另查明,1999年8月11日,陈建民、袁爱兰共同委托陈涛伟,向闫德魁出具收条一份,载明:"收条
今收到闫德魁给陈建民的房子补偿款陆仟元整。陈涛伟
99.8.11."。2002年5月27日,陈建民向闫德魁出具收条一份,载明:"今收到闫德魁现金贰仟元正。陈建民
二00二年五月二十七日"。1999年8月16日,中色六冶一公司向闫德魁出具收据一份,载明:(交款人)陈建民(摘要)建房集资款伍万元整。
原审法院再查明,2002年5月27日,中国有色金属工业六冶第一工程公司物业管理公司向闫德魁出具发给条一份,载明:发给陈建民入住4号楼3单元3层西门钥匙。2002年至今,闫德魁一直在中原区淮河路36号院4号楼34号房屋居住。位于中原区淮河路36号院4号楼34号房屋的所有权证,已于2008年10月31日填发。房屋的所有权登记在陈建民名下。闫德魁以陈建民、袁爱兰未按房屋转让协议约定,协助闫德魁办理中原区淮河路36号院4号楼34号房屋的过户手续为由,起诉至原审法院要求解决。

原审诉讼中,陈建民向法庭提交了六冶一公司福字(1999)第34号文件复印件一份,证明单位规定房屋不得私自转让,当事人签订的转让协议应属无效,闫德魁称对文件不清楚。
原审法院认为:陈建民作为六冶一公司的职工,依照公司政策,在履行缴纳集资建房款等义务后,享有取得集资房屋的权利。因陈建民在与闫德魁签订房屋买卖转让协议时,尚未实际取得涉案房屋的所有权,故陈建民对集资房享有的仅是一种资格权利,该权利属于债权范畴,可以依法转让。因此,陈建民与闫德魁签订的协议书,虽名为"房屋转让",实际上是购房资格转让。诉讼中,陈建民辩称集资房转让违反《城市房地产管理法》的明确规定,应属无效。因《城市房地产管理法》适用于房地产的转让,本案属于购房资格转让,当事人签订的协议并不适用该法。诉讼中,陈建民向法庭提交了六冶一公司福字(1999)第34号文件复印件一份,辩称单位规定集资房屋不得转让,因其仅为单位内部规定,且闫德魁称对该规定不清楚,因此,该规定不能对抗第三人。因中国有色金属工业六冶第一工程公司物业管理公司于2002年5月27日,向闫德魁出具发给条一份,将涉案房屋钥匙交给闫德魁,闫德魁自2002年居住房屋至今,并以陈建民的名义或闫德魁的名义缴纳各项费用。陈建民单位及陈建民、袁爱兰对此均是明知的,因此,对于陈建民、袁爱兰关于该协议符合"恶意串通损害国家、集体或第三人的利益"及"以合法形式掩盖非法目的"情形,该协议应无效的辩称,原审法院不予采信。

关于陈建民、袁爱兰主张该房屋是经济适用房,双方所签协议应无效的辩称,因陈建民未提供证据证明,原审法院不予采信。因双方签订的协议,明确约定了转让人、受让人,且该协议也无明确的委托代理意思表示,闫德魁也不认可,因此,对于陈建民关于该合同是委托代理合同,陈建民有单方解除权的辩称与事实不符,原审法院不予采信。故双方所签订的房屋买卖协议,系真实表示意思,且不违背法律、法规的强制性规定,应为有效协议。双方均应该按照诚实信用原则履行各自的义务。闫德魁与陈建民签订房屋转让协议后,依约向陈建民支付了转让费,并缴纳了全部房屋集资款,并于2002年居住至今,现陈建民取得房产证后,不配合闫德魁办理房屋过户手续,违反了该协议约定。现房屋已经具备协议约定的过户条件,故陈建民、袁爱兰应当按照协议约定协助闫德魁办理过户手续。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第二条、第三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,原审法院判决:陈建民、袁爱兰继续履行其和闫德魁于1999年8月11日签订的《房屋转让协议》,陈建民、袁爱兰于本判决生效之日起三十日内,协助闫德魁办理位于中原区淮河路36号院4号楼34号房屋的过户手续。
2010年9月24日,原审被告袁爱兰去逝,其子女陈安伟、陈乾英、陈涛伟要求继承诉讼权利,参加诉讼。
陈建民、陈安伟、陈乾英、陈涛伟不服原审判决,上诉称:1、原审认定事实有误,本案涉案房产是经适房。2、原审认定协议性质不正确,本案属房屋转让。3、房屋不得转让,协议无效。4、卖方有权解除合同。请求撤销原判,依法改判。由闫德魁承担全部诉讼费用。
闫德魁答辩称:1、我对公司34号文件确实不知情。2、集资房的资格权利,属债权,可依法转让。3、按照物权法,协议已经生效。4、房价上涨,售卖人反悔,有失诚信。请求驳回上诉,维持原判。
本院查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院认为,双方签订的转让协议是针对集资房资格,且合同主要义务早已履行。本案合同不违反相关法律规定,双方均应依约履行。原审认定合同性质以及效力正确。合同的违约金条款,是对违约的惩罚,并非赋予解除合同的权利。原审事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费100元,由陈建民负担。
本判决为终审判决。