一、居间合同的特点是什么

　　1.居间合同是独立有名合同

　　大多数国家的民商法典和民商法理论上都承认居间合同是一种独立的典型合同。居间有利于促进交易，在民间大量存在，因此，民法典明确把居间合同规定为一种独立的有名合同。

　　2.居间合同是有偿合同、诺成合同、不要式合同

　　居间合同中的委托人须向居间人给付报酬，作为对居间人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务活动的报偿，居间人以收取从事居间活动的报酬为其营业;如果没有报酬，就不是居间合同，所以说居间合同是有偿合同。居间合同只要当事人双方的意思表示一致即可成立生效，不以当事人和现实交付为成立生效要件，所以居间合同为诺成合同。居间合同的成立也无需采用特定的形式，当事人可采用口头、书面形式、如果当事人约定不明确，应遵循有关商业习惯及其他以前合作形式的习惯，因此，居间合同是不要式合同。

　　3.居间合同标的是行为，具有居间性

　　居间合同的目的是居间人为委托人提供服务，这种服务表现为报告订约的机会，为订约提供媒介。所谓报告订约机会，是指居间人受委托人的委托，寻觅及指示可与委托人订立合同的相对人，从而为委托人订约提供机会。为订约提供媒介是指介绍双方当事人订立合同，斡旋于双方当事人之间，从而促成双方的交易，所以说居间合同的标的是行为。在居间人为委托人报告订约机会或为订约提供媒介的过程中，居间人仅是一个中介人，他既不代表委托人，也不代表相对人，他不是交易任何一方的代理人。居间人不直接参与交易双方的谈判，在决定交易双方权利义务内容上并不体现居间人的意思，这些特征体现了居间合同的居间性。

　　4.居间合同主体的特殊性

　　居间合同的一方主体居间人具有特殊性，居间人必须具备合法的法律资格，只有经过工商部门核准登记可以从事居间营业的法人或公民才可以为居间人。居间人应具备相应的法律和专业业务知识、能力、经验和信息。法律应规定机关法人、领导干部等有特殊职权的人不得从事居间活动。

　　5.居间合同的居间报酬有不确定性

　　居间报酬的不确定性是指在居间合同中委托人一方的给付义务的履行具有不确定性。在居间合同中居间人的居间活动达到目的，委托人才负给付报酬的义务;而居间人的居间活动达不到目的，委托人不负给付报酬的义务。居间人的居间活动能否达到目的，委托人与第三人之间的交易能否成功，不是完全可由居间人的意志决定的，有着不确定性，居间活动或许成功，或许失败。因此，委托人的给付义务是否须履行，也是不确定的。

　　二 、案例

　　006年3月19日，被申请人陈某到申请人处要求申请人为其提供中介服务，并在申请人提供的《看房及二手房买卖居间合同》上签名。该《看房及二手房买卖居间合同》称：被申请人委托申请人协助其在广州物色合适的住宅，并约定若申请人能成功地购买或租赁下述由申请人推介的楼宇单位，被申请人承诺付予申请人相等于楼价1.5%-2%的服务佣金，并在签署正式买卖合同时付清该笔服务佣金，其中第2条约定，被申请人承诺不会直接或通过其他经纪与下述楼宇之业主联系;第3条约定，被申请人同意即使下述楼宇最后由本人的亲属、授权人或未经透露之委托人及代理人购买或租赁，被申请人仍须支付申请人服务佣金……另在《看房及二手房买卖居间合同》下半部分"某地产公司介绍之单位"的三个物业地址的空白栏上，申请人填写了五个看房地址，包括"康怡苑11#205、康雅苑4#205、康怡苑11#204、新雅苑11#204及康怡苑4#201"。

　　2006年4月2日，被申请人的配偶叶某在中介方广州市理信物业代理有限公司新塘第二分公司的配合下，与新康花园康雅苑4号205房的业主签署了《二手房买卖合同》，由叶某购买该套房屋。申请人认为该购房行为已严重违反申请人与被申请人签订的看房协议，为维护申请人的合法权益，申请人提起仲裁为：1.裁决被申请人立即支付申请人违约金12,900元，并承担本案律师费5000元，合计17,900元;2.本案的仲裁费用由被申请人承担。

　　被申请人针对申请人的答辩称，应驳回申请人的仲裁请求，理由为：(1)申请人未提供证据证明其取得了康雅苑4号205房原业主的售房委托，故应认定申请人不具备居间中介人的资格;(2)申请人并不能提供证据证明其已经履行了《看房及二手房买卖居间合同》，故应视为申请人未履行义务;(3)《看房及二手房买卖居间合同》第2、3条明显地侵犯了被申请人及亲属对中介机构的选择权、公平交易权等合法权利，属于排除对方主要权利、免除责任、加重对方责任条款，同时，也是违法地为第三人设定了义务，依法应属于无效条款;(4)《看房及二手房买卖居间合同》第2,3条明显地侵犯了被申请人及亲属对中介机构的选择权、公平交易权等合法权利，显失公平;(5)被申请人妻子购买的康雅苑4号205房是通过合法的中介公司居间达成交易的，全部手续合法;(6)《看房及二手房买卖居间合同》签订后，申请人未及时提供任何相应的看房及居间中介服务，申请人没有尽到居间中介人的义务，没有促成被申请人与原业主签订二手房买卖合同，不能认为申请人已完成了居间人的义务。

　　被申请人并就此提出反请求：(1)裁决撤销申请人与被申请人之间的《看房及二手房买卖居间合同》;(2)裁决《看房及二手房买卖居间合同》第2、3条为无效条款;(3)本案仲裁费用由申请人承担。

　　三、裁决结果

　　根据《合同法》第39,40,54,60条的规定，裁决如下：

　　(1)对申请人的仲裁请求不予支持;

　　(2)被申请人于2006年3月9日签署的《看房及二手房买卖居间合同》第2、3条为无效条款;

　　(3)对被申请人的其他仲裁反请求不予支持;

　　(4)本案仲裁申请费用1225元，由申请人承担;仲裁反请求费用1300元，由申请人承担650元，被申请人承担650元。该反请求仲裁费已由被申请人预交，申请人应在本裁决书送达之次日起十日内向被申请人支付。逾期支付，按照《民事诉讼法》第229条的规定处理。

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