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房屋抵押后买卖合同的效力

2023/8/5 14:30:00

市场经济越来越发达的今天,房地产市场也一度达到沸点。其中存在的抵押销售也引发出诸多矛盾、纠纷,现就房屋抵押后买卖合同的效力谈谈自己的心得。

  基本案情:

  某公司将自有的房产向银行设立抵押且已办理抵押登记。在此情形下又将该房产出售于他人,致使他人无法办理房屋的过户手续。该纠纷已到法院,案件正在审理。

  律师观点:

  《合同法》中对无效合同的规定:一方以欺诈、胁迫手段订立的损害国家利益的;恶意串通损害国家、第三人利益的;合法形式掩盖非法目的的、损害公共利益的;在本案中并不存在上述情形,也即双方签订的房屋买卖合同是合法有效的。

  但如何才能保障、实现购房人目的?根据《担保法解释》:抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的。如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。

  我国《物权法》同时又规定:抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让财产的,应当将转让所得的价款向抵押人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。第二款规定:抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。"

  现实中见到的抵押权人多为银行。常见的处理方式是买房人先将卖房人的银行贷款还清,将设在房屋上的抵押权解除;然后买房人支付卖房人剩余房款,才能办理产权过户手续。

  结论:

  设有抵押权的房屋允许有条件的转让。